В далеком 2003 году был принят Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле» (№173-ФЗ от 10.12.2003). Но мы же все покупаем квартиры и другую недвижимость за рубли, причем здесь этот закон, спросите вы? А вот причем..
Согласно данному закону, валютной операцией, в том числе, считается использование рублей, в качестве средства платежа для операций между резидентами и нерезидентами.
Под резидентами здесь (мы говорим про физических лиц) понимаются граждане РФ и постоянно проживающие на территории РФ на основании вида на жительство иностранные граждане и лица без гражданства. Все остальные — это нерезиденты.
Не путайте это с понятиями налоговых резидентов и нерезидентов. Тут это трактуется именно так, как написано выше.
Таким образом, если резидент купил у нерезидента квартиру или другую недвижимость, или наоборот, нерезидент совершил такую покупку у резидента, то это расчет по сделке — это валютная операция.
Нюансы проведения валютных операций.
Если говорить о валютных операциях между резидентами и нерезидентами, в разрезе сделок с недвижимостью, то они могут осуществляться без ограничений, за исключением способа расчета. И именно это, очень важно.
Первое! Расчеты между резидентами и нерезидентами не могут проводится в наличной форме.
Второе! Расчеты между резидентами и нерезидентами проводятся исключительно через счета, открытые в уполномоченных банках (пункт 3 статьи 14 вышеуказанного закона).
Если передача денег от покупателю к продавцу (где один из них резидент, а другой нерезидент) осуществляется в другой форме, то это нарушение валютного законодательства Российской Федерации.
И за это предусмотрена ответственность в размере от 75 до 100% от суммы незаконной валютной операции (т.е. стоимости недвижимости) (ст. 15.25 КоАП РФ).
Срок исковой давности по таким операциям — два года со дня совершения правонарушения, т.е. со дня передачи денег (ст. 4.5 КоАП РФ).
Как правильно делать сделку с нерезидентом
Таким образом, если вы гражданин РФ или имеете вид на жительство, и делаете сделку с недвижимостью с негражданином РФ (не имеющим вида на жительство), то:
- Все расчеты по сделке вы обязаны проводить строго в безналичном порядке. Никаких наличных! Т.е. либо перевод на счет, либо аккредитив, либо депозит нотариуса.
- Расчетный счет для такой операции можно открывать только в тех банках, которые имеют лицензию на осуществление валютных операций. Это можно уточнить в самом банке, либо самостоятельно посмотреть лицензию банка (кстати, если лицензия генеральная, то валютные операции в неё включены).
- Счет должен открываться специальный (для неграждан). Это тоже нетрудно узнать: для граждан РФ счет начинается с цифр 40817, а для не граждан — 40820.
При этом обратите внимание на то, что не важно продавец негражданин или покупатель. Вы гражданин, он негражданин — расчет как указано выше. Иначе может быть штраф в размере стоимости квартиры.
Ну, и напоследок.
Хочу, чтобы вы обратили внимание на важность соблюдения описанных норм. В силу своей узкой направленности закон о валютном регулировании не известен не только обычным людям, но часто и специалисты рынка недвижимости не знают о нем.
При этом государственные органы, с момента введения данного закона, сквозь пальцы смотрели на сделки с недвижимостью. Как минимум потому, что их было сложно контролировать. Что, конечно же, не повышало «популярность» закона в сфере рынка недвижимости.
Но всё меняется, технологии развиваются и контроль за операциями с недвижимостью со стороны государства стал намного проще. А значит, стало проще контролировать и соблюдение узкоспециализированных норм нашего законодательства при сделках с недвижимостью.
Поэтому сейчас намного больше шансов на то, что несоблюдение указанных в статье норм будет обнаружено и соответствующая сторона будет оштрафована на стоимость квартиры.
Константин Барсуков
Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»
Спасибо за помощь в подготовке статьи юрисконсульту Анне Холиной